相続した不動産なら、賃貸住宅に転用すると購入費が要らないので、簡単にリフォームするだけでびっくりするような高利回りの不動産投資になる。
私のところに良く相談が寄せられているものに、両親の住まなくなった家をどうしたらいいか？と言うものがあります。
ご不幸にも亡くなって空き家になることもありますが、高齢者施設や病院に移ったことで空き家になることも多く、最近は特にこの施設入居で空き家になってしまったパターンが多いです。しかし、ご両親はいつかこの家に戻ることを夢見てリハビリに励んでいるかもしれません、家に帰ることが一つの生きる動機づけになっています。そこでご家族はもう自宅に戻れるほどの元気に回復できないことはわかっているが、売却などで帰る場所をなくならせることは避けたいと思っておられる方もたくさんいます。なんとか両親が生きているうちは残しておきたいと。
しかし、施設に入れば毎月相当な費用がいるようになります。これをご子息で負担し続けるのは大変です。今の時代、施設や病院に何年にも渡り入所していることが多くなりました。私の友人も施設生活の資金を１８年間負担していた人がいます。
今の時代、他の機会でも詳しくお話ししますが、高齢の方の健康寿命と生きている期間の寿命の間に大きな期間ギャップが発生して、認知症や病気になって１０年２０年施設や病院で暮らしているような高齢者もたくさんおられます。この間は結局自宅として住んでいた家には誰も暮らさなくなっています。
住宅は人がすまないと、とても傷みやすく老朽化が進みます、そうであれば一時的（長期的かもしれません）賃貸住宅としてお金を稼ぎ、施設費用をまかなえるようにすることも考えるべきでしょう。
例え、入所や入院したとしても、現在はそこから長い期間の後に相続が発生することが多くなり、その間両親のお家は塩漬けになってしまいます。少しでも相続する方の負担を減らす為の考え方です。
しかしこれをすると、相続時の以前にもお話しした、相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合の特別控除の特例を使えなくなるデメリットがあります。この特例の要件の中に、被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続の開始直前まで、事業の用・貸付の用または被相続人以外の者の居住の用に供されていないことと書かれており、貸してしまうと特例は使えません。
その為、税理士さんともよく相談して、このまま相続までまって売却した方がいいのか？賃貸に回して家賃を稼ぐ方がいいのか？空き家が生まれた時点で、ご両親の様子も踏まえながら決断する必要があります。
どんな時も、メリット・デメリットはあります。どちらの選択がメリットが大きいかの冷静な判断が必要です。
例えば、実際に賃貸転用した事例では、大阪の豊中市で、大きなリフォームをせず費用としては簡単な片付けとリフォーム費６０万円で、毎月58,000円の家賃で、募集一ヶ月ほどで入居者が決まった事例があります、ここはスーパー、小学校、中学校もあり便利で、賃貸住宅向きであったことと、空き家になってすぐに転用しましたので、直近まで人が住んでいた状態なので、傷みや老朽化の進行が少なかったのがリフォーム費用を少なく押されられたポイントでした。（この方のリフォーム投資から見る投資表面利回りは、年間家賃696,000円➗リフォーム代600,000円＝116%の表面利回りとなります。今600,000万円を都市銀行に預けても年間の利息は0.01%程度、年60円です、かたや年696,000円です、投資視点で見てもとても、すごい利回りが達成できています。
また神奈川では、息子さんが思い出がたくさん詰まっているので、売りに出さず、賃貸転用を選択されました。この物件もリフォーム費用は１５０万円程度で、物件としては一台分の駐車場とペット飼育OKで募集をかけるとすぐに入居者が決まりました、月額83,000円（年額996,000円）リフォームコストからの表面利回りは、150%程になります、利息で言えば150円程度になります。
このように例えばこの金額を銀行に預けているくらいなら、空き家になった両親の空き家に投資する方が断然お得になります。一般的な投資では、不動産の購入費用（土地・建物の購入）は高額になりますが、両親の家ならリフォーム代の投資だけなのでかなり低コスト投資ができます。
このように売却と賃貸転用のどちらも、しっかり比較して、空き家を稼げる資産に変えていく視点が必要です。
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