近年、日本では空き家の増加が社会問題となっており、その対策の一環として建築基準法4号特例の見直しが進められています。本記事では、4号特例見直し（2025年4月より）の概要とその見直しが空き家問題に与える影響について解説します。
1. 建築基準法4号特例とは？
建築基準法の4号特例とは、主に小規模な建築物（木造2階建て以下の住宅など）を対象に、建築確認の審査を簡略化する制度です。この特例により、設計者の責任のもとで建築確認が行われるため、申請手続きの負担が軽減され、迅速な建築が可能となります。
2. 4号特例の見直しの背景
この特例制度は利便性が高い反面、建築物の安全性や質の担保が課題とされてきました。特に、施工不良や耐震性不足の建築物が問題視されるケースが増えたことから、特例の適用範囲や審査の厳格化が求められてきました。
政府は、2025年を目処に4号特例の見直しを進めており、特に以下の点が検討されています。
建築確認申請の審査強化
設計・施工者の責任の明確化
構造計算や耐震診断の義務付け
3. 4号特例の見直しと空き家問題の関係
空き家問題の解決には、既存住宅の流通促進や再活用が不可欠です。しかし、現行の4号特例による建築物の品質担保が不十分なため、中古住宅市場において信頼性が低下し、流通が滞る一因となっています。
特例の見直しにより、
新築住宅の品質向上
中古住宅の市場価値の向上
空き家のリノベーション促進
といった効果が期待され、長期的には空き家の減少につながる可能性があります。
4. 中古住宅のリフォームへの影響
4号特例の見直しは、中古住宅のリフォームにも影響を与える可能性があります。特に、耐震診断の義務付けが強化されることで、耐震性が低い既存住宅の改修が求められるようになります。
具体的には、
延床面積200㎡以上の改修では、耐震診断の実施と必要に応じた補強が義務化。
主要構造部の変更を伴うリフォーム（耐震壁の撤去や増築など）は、耐震基準適合が求められる。
旧耐震基準（1981年以前）の建物は、耐震補強工事の必要性が増す。
これにより、施工の品質向上が期待される一方で、改修コストの増加や手続きの煩雑化が懸念されます。
リフォームを検討している場合は、新たな基準に適合した設計や施工を行うことが重要です。適切な補助金や支援制度を活用しながら、計画的にリノベーションを進めることが求められます。
5. まとめ
建築基準法4号特例の見直しは、建築物の安全性向上と空き家問題の解決に向けた重要なステップです。今後の法改正の動向を注視しつつ、適切な対応を進めることが求められます。
これから住宅を購入・建築する方や空き家活用を検討している方は、新しい基準に基づいた建築確認やリフォームの進め方を理解し、適切な判断をすることが重要です。
確かに空き家の品質向上には役立つが、放置されて利用されていない空き家を、またコストをかけて改修しなければ利用できないとなると、逆にますます空き家を放置する方々が増えるのではないかと懸念される。
古家再生投資家の皆さんの物件は比較的、小さな物件（延床面積200㎡以下）が多いと思われます、今のところは、大きな改修など見直しを求められていませんが、今後は耐震工事の義務化などが求められる可能性もあり注意が必要です。
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