一般には、相続した空き家を売却すると、ざっくりい言うと、約２０％程の譲渡税が売却益に対してかかります。
相続でほとんど取得のための費用はかかっていないので、売却金額がほぼ譲渡税の対象になります。（厳密には譲渡費用など費用などは控除されますので、正確な税金の計算は税理士さんに確認ください）
例えば、譲渡所得が2,000万円あれば、譲渡税は約400万円になります。
この譲渡税が、相続した空き家でも譲渡税が3,000万円まで特別控除されて税金を払わなくても済むというお話しです。
この特例は一般に「相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合の特別控除」と呼ばれています。（適用期限平成28年4月1日から令和5年12月31日）
この場合の空き家は昭和５６年５月３１日以前に建築された住宅が対象です。（この築年数は大切な要件なのでしっかりチェックしてください）
この空き家を、耐震リフォームして売却するか、取り壊して更地にするかして売却する時にこの特例が適用されます。
これくらい古い住宅をわざわざ耐震リフォームして売却することはあまりないと思います。それは、リフォーム代に見合うほど売却価格がアップできないことが多いためです。ほとんどの方は、解体して更地にして売却することになります。
あと売却の期限もあります、例えば、令和３年１月２日〜令和４年１月１日に空き家を相続した場合、特例の売却期限は令和５年１２月３１日までと決まっています。皆さんがいつ相続したか、いつまでが売却期限かをしっかり把握することが大切です。
私は、自分も含めて、何度かこの特例申請のお手伝いをしましたが、とても手続きがややこしいのと、たくさんの関係者が、全体を解らず申請を受け付けるので申請者側が混乱してしまいます。
例えば、この税金の特例には詳しくない、市町村の窓口（主に建築指導課）で「被相続人居住家屋等確認書」の交付を受けないといけません。しかしこの申請にもたくさんの細かい書類を求められます。
税理士さんは物件を売却後に簡単に役所に言って「被相続人居住家屋等確認書」もらってくださいというのですが、どんな書類が必要で注意点があるか知りません。
特に税理士さんは売却後の確定申告なので、売却前にこの確認書をもらうためにしておかないといけないことがあるかわかりません。
例えば、売却までに、更地にする場合は、解体前の建物の写真をしっかり残すことや、それまでに支払った電気、水道、ガスの使用中止日が確認できる書類を残しておかないとダメです。
また厄介なのが、こんな書類も必要です。宅建業者が「現況空き家」と表示した広告の写し。多くの不動産屋さんは、更地で売却予定の物件に「現状空き家」なんて看板もチラシも作らないです。普通は、解体後更地になって、そこに売地の看板をあげるはずです。解体後では、この「現状空き家」と表示する広告などは用意できなのです。もちろん仲介の不動産業者もこのような特例には詳しくないので、そのようなことは準備していません。
これがないことで確認書がもらえず、なくなく税金を払うはめになることもあります。しっかり、申請をする場合や事前にすべき事を確認して、その要件を時間経過に沿ってクリアーしていくことが必要です。
そのため、例えば、更地で売却でも、建物があるうちにも仲介の不動産会社に「現況空き家」と表示した看板を作ってもらい、入り口にでも掲示して、写真をとっておく必要があります。解体してしまうともう取り返しがつきません。もちろん売却のチラシでは更地渡しとする事を明記しておく必要があります。
このように、建物が存在する時、解体後、売却後、確定申告時、それぞれの時期にしかできないことがあります。この特例を活用するなら、その事をしかりわかって事前から準備する必要があります。
それぞれ、関わる窓口・担当者が一部の情報しか理解していませんので、申請者自身（あなた）が理解していないと、結局特例を受けられないことになります。
例えば2,000万円の譲渡所得で、４００万円の節税ができるのなら、その努力は十分に皆さんの努力は報われると思います。
また大きなお屋敷で、母屋やはなれなど複数の建物が建っていた場合は、特例の対象となるのはご両親が住んでいた建物の床面積割合に応じた面積になるので、母屋が小さくて、はなれや蔵などの方が敷地を広く取っていると、あまり節税効果がない場合もあります。
この空き家の特例を使うにあたり、税金のことですので必ず税理士さんに必ずご相談ください、あなたの空き家が少なくともこの特例に該当するかどうか、どれくらいの税金や費用がかかるか？またこの特例をしっかり理解できるようの教えてもらってください。
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