人口減少、世帯数減少の中、物件はどんどん増加しています。
なんらかの手を打たなければ、物件が空室になるのは
当たり前です、そんな中、満室経営を続けている大家さんも
たくさんいます。
このような方の工夫を学ぶことで、入居者に選ばれる
賃貸物件を目指してもらえればと思います。
①営業力強化、空き物件があるなら、積極的に
近隣の賃貸不動産を入居者づけしてくれる業者
（業界内では客付業者と呼ぶ）さんに、顔を出して
物件への案内をお願いすることです。
管理会社にまかせているから安心と思わず。
大家さんが自ら顔を出すことで業者への印象が
大きく変わります。
②情報拡散も怠らない、不動産業者に頼んでおくだけでなく
今は大家さん自ら募集できるサイトが色々ありますので
そのようなサイトを利用して直接入居希望者にアピールする
こともできます。
大家さんと入居希望者を直接マッチングする賃貸サイト
ウチコミ （ https://uchicomi.com ）
地元の人に、誰でも簡単に広告できる、掲示板
ジモティー （ https://jmty.jp ）
③家具家電付きにする。
特に単身用の場合、転勤族は、実家に戻れば家具家電は
持っていますので、余分に購入したくないので、
すでに家具家電が備え付けられていれば助かります。
大家側で備える家具家電は決して新品でなくても
中古のものでも大丈夫です。
部屋に備え付けてあげると、家賃も少しアップすることが
できますのでおすすめです。
入居時に必要ない場合は、また別の部屋の募集に時
しまっておいて使えばいいです。
④ステージング
ステージングは、お部屋に家具などを設置して、あたかも住んだ場合を
イメージできるモデルルーム化です。
人はガランとしたお部屋を見ただけで、そこでどのように暮らしていくかの
イメージがわきにくいものです、そのイメージを補完するために
実際に家具などをおいて、その部屋でどんな暮らしができるかを提案します。
ステージングの効果はやはり絶大です。もしやらない場合とやった場合を
比較する機会があれば、経験的には２倍は反響率が高くなると感じます。
現在はインターネットで物件を探す時代です
そうなるとガランとした部屋より、ステージングされた
インスタ映えした物件がまず選ばれることになります。
しかしステージングがいいと言っても、たかが賃貸での
イメージアップなので、無尽蔵にお金をかけるわけには行きません。
できれば予算は家賃の１〜２ヶ月分まででしょう。
なおかつこれは入居が決まれば回収して、別の空室に使い回しする
くらいのコスト管理しないと、勿体無くてやれません。
住宅販売の場合は、かなり贅沢な家具家電をつけて、成約すれば
プレゼントするようなキャンペーンもやるみたいですが、
賃貸ではそこまでふんだんにお金をかけると採算があいません。
ちなみに全室やらなくても構いません。
ちゃんと予算管理しながら、効果を高めることが大切です。
実際にステージングをするのに、内装工事業者に頼む方もいるでしょうが
できれば、インテリアコーディネイターやカラープランナーなど
内装のプロに頼むと逆に安い家具家電でもそれなりに、素敵な
お部屋に見えるようにプランニングしてくれます。
大阪では、賃貸住宅部門では、住宅カラープランニングをしている女性二人の会社
A&Kworks ( https://ak-works.co.jp )さんや全国的に空室対策
コンサルティングしているフィーリングリフォーム（ https://feeling-reform.com ）
さんなどがよく利用されているようです。
また、空き家や古家などを専門にステージングを提案する。
clasical-home ( https://cc-home.co.jp ) さんです
この会社の良いとこは、ステージングの設備を買い取らないで
リースしてくれること。また古い物件に似合うように
新しい家具ではなく骨董品を使うようにして、古い物件の
古さを生かして、アンティークでビンテージにな感じにしてくれます。
空き家や古家など築年数の古い物件にはぴったりです。
このように最近では、賃貸物件でも多様なサービスが提供されるように
なっていますので、ぜひ利用して、他の案内されている物件より
一歩先に進んだ価値のある物件だと思ってもらうことが大切です。
⑤DIY物件（入居者が自由にリフォーム、貸主のリフォームコストの節約にもなる）
これは最近注目の賃貸のやり方です。
DIYというのは『Do It Yourself 』ということで、自分でやるという意味です。
賃貸の場合、入居者が自由に改装できるのでとてもよろこばれている物件で、
例えば、ポータルサイトのスーモさんのキーワードから探すの欄に
「DIY可」とワードを入れると結構物件が出てきます。
入居者としては、自分たちのライフスタイルに合わせて、カスタマイズできて
自分好みの物件で暮らすことができるので部屋にも愛着が湧き、
大切に住んでくれますし、長期入居の可能性もあります。
借りられる方も、建築家やデザイナーや美術・建築系の大学生など
その需要は高く、またその内装はとてもおしゃれで、退去されても
そのまま次の入居者がすぐ決まることも結構あります。
フルリノーベーションしても良い物件から、一部自由に壁紙を選べるものまで
DIY可能物件も色々あるのでそれは募集時にしっかり決めておく必要があります。
なおDIY物件については、国土交通省も後押ししており
DIY型賃貸借の手引きをホームページで公開しています。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000046.html
（スーモ検索サイト）
⑥多頭ペット飼育可能物件にする。
世間は空前のペットブームですが、なかなか共同住宅では
ペットの飼育を認めてもらえないのが現状です。
たとえペット可能物件のマンションでも、せいぜい一匹か二匹まで
その点、空き家や古家ではちょっとした庭があったりして
ペットも多頭飼育も可能です。
そこで、空き家や古家では、ペットの多頭飼育も認めてあげると
辺鄙な物件だとしても、かなり遠方からの入居希望がきたりします。
多頭飼育の無秩序な許可はダメですが、ある程度ルールを明確にして
柔軟な飼育を認めてあげると、圧倒的な差別化になります。
ポータルサイトのスーモさんでも
ペット可・相談OKの賃貸物件として検索サイトと
ペットと暮らす住まいのノウハウを解説してくれています。
（ https://suumo.jp/chintai/nj_103/ ）
貸す側として特に注意するのは、退去時に普通の退去時よりは
原状回復工事にコストがたかくつく可能性があるので、
保証金を多くもらったり、普段の家賃を頭数に合わせて
増額する仕組みなどを取り入れておく必要があります。
また、ペット飼育を許可する場合は、管理規約を作っておくことが
大切です。
やはり、鳴き声や匂いなどで近隣に迷惑をかけるような
場合には退去してもらうことも、一筆とっておいた方が
いいでしょう。
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