一人暮らしの遠方にいるお母さんが、高齢者施設に入ることになりました。
施設での費用も結構かかるので、息子さんは、実家のお家を売って
その費用を捻出しようと考えました。
おりよく購入希望の方がおられたので、売買契約書になんとかお母さんに
サインさせました。この時点でもお母さんは契約書へのサインもなんとか
と言う感じでした。
2ヶ月後に売買の決済が行われることになり、司法書士さんが同席して
決済の確認をしました。
司法書士さんは、本人の意思確認と判断能力を確認するため、
いくつかの質問をしました。
名前が言えるか？住所が言えるか？生年月日が言えるか？
干支が言えるか？決済現場にいる人が誰か言えるか？
今何をしているかが答えれるか？ このような質問をされます、
そこでチャンと質問に答えられないようであれば、
司法書士さんは、契約履行能力がないと判断し決済をさせません。
例えお母さんが家族と話している時は正常に見えても、
いざ契約や決済などの法律行為には十分な判断能力を持ち合わせて
いなければ、司法書士の権限で取引は中止になってしまいます。
軽い認知なら、契約書に自分の住所や名前、捺印程度はできてしまいます
しかし、法律行為などを行う場合、専門家の司法書士さんなどは
その辺をしっかり見破ります。
決して家族や不動産業者や買主さんの都合で便宜を計ってくれません。
このような方の取引を行ってしまうと、司法書士さんも懲戒処分を
受けてしまします。
そのため、決済の当日でも決済できなくなってしまい。
取引は無効になって、それまでに預かっていた手付金などがあれば
買主に返還しなければなりません。
その間にもし売主の息子さんがその手付金を使ってしまっていたら
大変なことになってしまいます。
もしこのような時事前に、お母さんと息子さんとの間で、家族信託を
結んで、不動産の売却行為を息子さんに信託できていれば
息子さん権限で不動産の売却を進められ、お母さんの容体に左右されず
無事に決済できたはずです。
これも実際の話ですが、ある物件でお父さんの実家を無理やり決済したのですが、
2ヶ月後にお父さんが認知症と判断され、裁判所から成年後見人として
弁護士さんが指名され、その弁護士さんから2ヶ月前の不動産取引は、
本人は認知状態であったので、無効だと訴えられ、買主も不動産を
返すことになりました。買主も融資を受けて買っていましので
すぐに、売主さんの息子さんに、不動産の名義を戻したと同時に
売買代金の返還を求めたのですが、なんと３割ほどをすでに
使ってしまい、お金を返す原資がない状態になっていました。
そのため、買主は融資の全額を返済できず、無担保の借金を抱える
ことになりました。
売主側の息子さんにはすぐに返済できる資産もなく、いつ回収できるか
目処もたちません。
買主さんも大変ですが、売主さんの息子さんも大変です。
この場合、裁判所からの後見人に不法行為だと訴えられると
例えお金がなくて自己破産してもその返済は免れません。
永遠に返済するまで借金がついてまわります。
こうなると、お父さんが亡くなり相続がおきるまで
もう手の打ちようがありません。
お父さんが認知症のまま何十年も生きていれば
その間、相続もできないので、その不動産を売却して
あらためて資金を作ることもできず、家族は返済を
求めづづけられることになります。
このように、全ての関係者が不幸のどん底に叩き落とされます。
これからの長寿化社会では高齢者が認知症になり
法律行為が一切できなると、家族の裁量で何もできない
塩漬け状況になってしまします。
なんとか認知症になる前に、家族信託契約を結んで
家族の誰かに不動産の処分などの法律行為を一任できる
ように準備することが必要です。
そうでなければ、みすみす処分できたはずの、
自宅も１０年２０年空き家のまま放置すれば、
荒廃してしまい、処分できなく尚且つ何十年にもわたる
維持管理の義務や費用が家族にのしかかります。
とにかく認知症になる前に、家族信託を結ぶことです。
たとえ、怪我の入院でも入院してしまって、認知症が
発症してしまう事例もあります。
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