空き家は、本来長年住んでいた所有者がいることがほとんどで、その方々も相当の高齢になって住み続けている場合が多く、その家で亡くなることも少なくない。そこでそのような事故や事件による状況により、事故物件として告知するものしないものを、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」としてまとめられています。
空き家を取り扱うみなさんにとっては、必ず確認しなければならないものです。ガイドラインの内容をまとめます。
まず告知しなくてもいい場合
事故死であっても告知義務がないケース
事故による死亡であっても、以下の条件に当てはまる場合は 告知義務がない とされています。
1. 発生から3年以上が経過した事故
事件・事故での死亡であっても、3年が経過すれば告知義務なし。
ただし、社会的影響が大きく、地域で広く認知されている場合は例外的に告知が推奨されることがある。
2. 物件内ではなく、共用部分や敷地外での事故死
以下のようなケースでは 基本的に告知義務はない。
マンションやアパートのエントランス・廊下・階段・エレベーターなどでの事故死
駐車場やゴミ捨て場など、建物の共用スペースでの死亡事故
敷地外の道路での交通事故や事件
3. 自然災害による死亡
地震・津波・台風・洪水などの自然災害による死亡は、告知義務なし。
ただし、建物自体が倒壊していたり、大規模な被害がある場合は、別途建物の状況を説明する必要がある。
4. 自然死や病死と判断されるケース
転倒や風呂場でのヒートショックなどが原因の死亡でも、病死とみなされる場合は告知義務なし。
例えば、高齢者が転倒して打ち所が悪く死亡したケース でも、事件性がなく、特殊清掃が不要であれば告知不要。特に高齢になると、部屋での転倒や風呂場でのヒートショックはよく起きることで、一般できには病死であり事故物件には該当しません。
例外的には、発見が遅れて特殊清掃が費用なケースの場合には告知ぎむがあります。
空き家を売却や賃貸にする場合には、この告知がある場合とない場合では、物件の評価と価値が大きく変わってしまいます。
必ず所有者や相続人の相談にのる時は確認が必須です。
次に告知義務があるケースもまとめておきます。
1. 告知義務があるケース（事故物件に該当）
以下の場合、不動産業者は借主・買主に対して人の死を告知しなければなりません。
(1) 事件・事故による死亡
殺人・自殺
火災、ガス漏れ、転落、その他の事故死
不審死（死因が不明で事件性が否定できないもの）
(2) 原因不明の死（特殊清掃が入った場合）
孤独死などで長期間放置され、死後の腐敗が進行し、特殊清掃（消臭・除菌）が必要となった場合
(3) その他、社会的影響が大きいケース
死亡事故が報道され、物件の評判に影響がある場合
地域住民の間で広く認知され、告知しないとトラブルになり得る場合
告知の期間
原則として、死亡が発生した日から「おおむね3年間」は告知義務がある。ただし、3年経過後も社会的影響が継続する場合は告知が求められることがある。
（参考）国土交通省 宅地建物取引業者による死の告知に関するガイドライン
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